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借名申请宅基地，建的房屋权属归谁所有？
作者/刘会民
【案情简介】
赵某户籍系洛阳市某区，于2010年再婚后跟随女方李某生活在新乡市某区李庄村。2012年，赵某与李某借用李某之子张某的名义，在新乡市某区李庄村申请宅基地修建房屋一幢，楼层为两层，建筑面积为260平方米。该房屋于2013年10月16日取得产权证，登记权利人为张某。2017年赵某与李某经法院判决离婚。现赵某以该房屋系由其与李某共同出资修建为由，请求确认房屋所有权归赵某与李某共同所有。
【判决结果】
赵某、李某不符合农村宅基地申请条件，不予支持赵某的确权请求。
【律师解读】
1、赵某及李某均不符合宅基地申请条件。
根据《物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”之规定，宅基地使用权具有人身依附性，非本村集体经济组织成员不能申请宅基地使用权。赵某户籍地一直在洛阳市某区，再婚期间虽跟随张某生活在新乡市某区李庄村，但仍未取得该集体经济组织成员身份。土地管理法第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；第四款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。农村宅基地土地资源的稀缺性，决定了农村农民一户只能拥有一处住宅，出卖、出租住房后不得再申请宅基地，否则，“一户一宅”的分配原则即不复存在。赵某与李某于2012年借名申请宅基地时李某已有一处宅基地。按照上述规定，李某不具有再申请宅基地的资格。
2、赵某及李某不因建造的事实行为而设立物权。
《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效”。本案中，从宅基地使用权的取得过程而言，诉争房屋宅基地使用权系赵某与李某二人通过借用他人名义申请而骗取所得，赵某与李某在骗取的土地上建造房屋不能取得事实物权；从宅基地使用权的名义权利人而言，登记权利人系张某，赵某与李某在他人的宅基地上建造房屋也非合法建造，不能取得物权。
3、从法律评价看，赵某、李某与张某之间的借名行为无效。
《合同法》第五十二条列举规定了合同无效的情形，就本案而言，在赵某与李某不符合宅基地申请条件的情况下，二人与张某串通，以张某的名义申请建房，涉及违反该条多项规定：其一，违反第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，损害了农村集体经济组织及其成员的利益；其二，违反了第三项“以合法形式掩盖了赵某与李某意图获得该宅基地使用权的目的；其三，违反了第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”。同时，该行为也与物权法第一百五十二条、土地管理法第六十二条背道而驰，因此对于不符合宅基地申请条件的个人借用他人名义建造房屋的行为，应当认定行为无效。
本案中，赵某与李某借张某名义申请宅基地建房，若确认该房屋为赵某与李某二人共有，将违背国家有关宅基地管理的法律法规，助长不符合宅基地申请条件的个人通过借名骗取农村集体经济组织有限的土地资源，侵害农村集体经济组织及其成员的利益。
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